Der Besteller beim BGB-Bauvertrag verweigert die Abnahme – Was tun?

• Abnahme kann bei wesentlichen Mängeln verweigert werden
• Bauunternehmer kann gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen
• Mögliche Rechtsnachteile bei einseitiger Zustandsfeststellung

Ist das Klima zwischen Auftraggeber und Werkunternehmer zum Zeitpunkt der Auftragserteilung meist noch hoffnungsvoll und ungetrübt, so sorgen wechselseitige Probleme bei der Ausführung der Bauleistung nicht selten dafür, dass sich die Vertragsparteien nachhaltig misstrauen.

Wenn der Bauunternehmer erst zugesagte Termine gerissen und diverse Mängel produziert hat und sich der Besteller des Werkes wegen behaupteter Schadensersatzansprüche weigert, auch nur einen weiteren Euro an den Unternehmer zu bezahlen, dann ist meist die Stunde der Anwälte gekommen.

In einem nachhaltig festgefahrenen Streit auf der Baustelle gehört es dabei auch zum üblichen Prozedere, wenn der Besteller sich aus nachvollziehbaren oder auch nur vorgeschobenen Gründen weigert, die Abnahme des Werkes zu erklären.

Die Abnahme des Werkes ist ein zentraler Punkt

Eine Abnahme des Werkes ist insbesondere für den Werkunternehmer essentiell. Wichtige Rechtsfolgen wie die Fälligkeit der Vergütung, der Beginn der Gewährleistung oder der Gefahrübergang hängen an der Abnahme durch den Besteller des Werkes.

Umso heftiger trifft es den Unternehmer, wenn der Besteller ihm eröffnet, dass an eine Abnahme des Werkes nicht zu denken ist.

Nach dem Gesetz kann eine Abnahme vom Besteller wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden, § 640 Abs. 1 BGB.

Wann ein Mangel allerdings wesentlich und wann er unwesentlich ist, erfahren die Parteien im Streitfall erst von einem Oberlandesgericht oder dem BGH.

Umso wichtiger ist es für die Parteien, die sich auf eine Abnahme des Werkes nicht verständigen können, sich Handlungsoptionen offen zu halten.

Gemeinsame Zustandsfeststellung dokumentiert den Bauzustand

Nach § 650g BGB haben die Bauvertragsparteien im Falle der Verweigerung der Abnahme die Möglichkeit, eine so genannte Zustandsfeststellung vorzunehmen.

Eine solche Zustandsfeststellung kann der Bauunternehmer im Falle der Abnahmeverweigerung vom Besteller verlangen.

Eine Zustandsfeststellung ersetzt nicht die Abnahme des Werkes. Sie dient vielmehr bevorzugt dazu, den Zustand der Werkleistung zu einem bestimmten Zeitpunkt festzustellen. So soll insbesondere eine Abgrenzung ermöglicht werden, welche Mängel zum Zeitpunkt der Zustandsfeststellung vorhanden waren und welche erst später entstanden – und mutmaßlich vom Besteller selber verursacht worden – sind.

Der Unternehmer kann den Besteller zu einer gemeinsamen Zustandsfeststellung auffordern.

Wenn der Besteller nicht zum Termin erscheint

Bleibt der Besteller eine Termin für eine Zustandsfeststellung fern, dann kann der Unternehmer die Feststellung grundsätzlich auch alleine und einseitig vornehmen.

Ist der Besteller bereits in Besitz des Bauwerkes und taucht ein offenkundiger Mangel in der (auch einseitig erstellten) Zustandsfeststellung nicht auf, dann kann der Besteller einen Rechtsnachteil erleiden. In diesem Fall kann nämlich vermutet werden, dass der Besteller den Mangel selber zu vertreten hat.

Um eine einseitige Zustandsfeststellung durch den Unternehmer und damit verbundene Rechtsnachteile zu vermeiden, ist es dem Besteller also durchaus zu empfehlen, an der Zustandsfeststellung teilzunehmen.