Gewährleistungsrechte des Auftraggebers bei einem BGB-Vertrag

Bei Auftreten von Mängeln nach der Abnahme stehen dem Auftraggeber eines Bauwerkes im Rahmen eines reinen BGB-Vertrages verschiedene Rechte zu.

Die einzelnen Rechte unterscheiden sich nicht unerheblich in ihren Voraussetzungen und Rechtsfolgen. So kann der Auftraggeber bei Vorliegen der Voraussetzungen von dem Auftragnehmer zunächst nur die sogenannte Nacherfüllung verlangen. Bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen kann der Auftraggeber auf Kosten des Auftragnehmers die Selbstvornahme der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten in die Wege leiten.

Der Auftraggeber kann gegebenenfalls den Werklohn mindern, Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen und unter Umständen auch den Rücktritt vom Vertrag erklären. All diese Rechte haben zum Teil unterschiedliche Voraussetzungen und können grundsätzlich nicht nebeneinander geltend gemacht werden. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Nacherfüllung kein Gewährleistungsanspruch, sondern nach Auffassung des Bundesgerichtshof ein Erfüllungsanspruch ist.

Im Einzelnen:

Der Auftragnehmer verpflichtet sich durch den Bauvertrag zur Herstellung eines mangelfreien Werkes. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Auftragnehmer zunächst den sogenannten Nacherfüllungsanspruch geltend machen. Der Auftragnehmer kann sich in diesem Fall grundsätzlich aussuchen, ob er am bereits errichteten Werk den Mangel beseitigen oder das Werk vollkommen neu (und mangelfrei) herstellen will. Sämtliche im Rahmen der Nacherfüllung entstehenden Kosten hat der Auftragnehmer zu tragen.

Ganz ausnahmsweise kann der Auftragnehmer die Nacherfüllung dann verweigern, wenn sie mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Die Unverhältnismäßigkeit ergibt sich dabei im Zweifel aus einem krassen Missverhältnis von Nacherfüllungskosten einerseits und dem durch den Mangel ausgelösten objektiven Wertverlust des Bauvorhabens sowie dem objektiven Gesamtwert des Bauwerks andererseits. Entscheidet sich der Auftragnehmer, ein vollkommen neues Werk herzustellen, dann kann er die Herausgabe des mangelhaften Werkes vom Auftraggeber verlangen.

Unter der Voraussetzung, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat und der Auftragnehmer seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung bis zum Ablauf der Frist nicht nachgekommen ist, räumt das Gesetz dem Auftraggeber das Recht zur sogenannten Selbstvornahme ein. Der Auftraggeber kann den Mangel dann selber beseitigen oder beseitigen lassen und vom Auftragnehmer den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt selbstverständlich dann, wenn der Auftragnehmer die Mangelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit zu Recht verweigern kann.

Einer Fristsetzung vor Durchführung der Selbstvornahme bedarf es nach den Regeln des BGB unter anderem dann nicht, wenn der Auftragnehmer die Mangelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert hat, besondere Umstände vorliegen (z.B. Gefahr im Verzug), die die sofortige Einleitung der Selbstvornahme rechtfertigen, wenn die Nacherfüllung (ggf. auch nach wiederholten Versuchen) fehlgeschlagen ist oder die Nacherfüllung durch den Auftragnehmer aus sonstigen Gründen für den Auftraggeber unzumutbar ist.

Ausdrücklich regelt das BGB einen Vorschussanspruch des Auftraggebers gegen den Auftragnehmer hinsichtlich der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten. Dieser Vorschussanspruch kann grundsätzlich nach Fristablauf, oder bei Entbehrlichkeit der Fristsetzung sofort, geltend gemacht werden.

Der Nacherfüllungsanspruch des Auftraggebers erlischt nach der Abnahme des Werkes dann, wenn er gegenüber dem Werkunternehmer ausdrücklich erklärt, dass er wegen der Gewährleistungsmängel von seinen Mängelrechten in Form von Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt Gebrauch macht.

Weiter kann der Auftraggeber im Falle des Vorliegens eines Mangels auch eine Minderung des dem Auftragnehmer geschuldeten Werklohnes vornehmen. Auch hier hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer jedoch zunächst die Chance zur Nacherfüllung zu geben und ihm hierzu eine angemessene Frist zu setzen.

Nach erfolglosem Ablauf der Frist ist der Auftraggeber - auch bei unerheblichen Mängeln - grundsätzlich zur Minderung des Werklohnes berechtigt. Die Berechnung der Minderung resultiert aus der Formel mangelfreier Verkehrswerte des Bauwerks geteilt durch Verkehrswert des Bauwerkes mit Mängeln = Werklohn geteilt durch X. X ist dann der Minderungsbetrag. Für die Berechnung der Minderung ist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist der Minderungsbetrag, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Für die allermeisten gerichtlichen Verfahren wird dies bedeuten, dass von dem Gericht ein Sachverständigengutachten zur Frage der Höhe des Minderungsbetrages eingeholt werden muss. Wenn auf Auftraggeber- und auf Auftragnehmerseite mehrere Personen an dem Vertrag beteiligt sind, dann ist eine Erklärung der Minderung nur von allen Auftraggebern gegenüber allen Auftragnehmern möglich.

Weiter hat der Auftraggeber bei Vorliegen von Mängeln die Möglichkeit, Schadensersatz vom Auftragnehmer zu verlangen. Auch hier hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer zunächst eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Ist diese ergebnislos verstrichen, ist weitere Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs, dass der Auftragnehmer die Mangelhaftigkeit des Werkes und damit die Pflichtverletzung im Rahmen des Vertrages zu vertreten, also zumindest leicht fahrlässig verursacht hat. Von diesem Schadensersatz umfasst sind beispielsweise Mangelbeseitigungskosten und der mangelbedingte Minderwert des Bauwerkes.

Sonstige durch einen Mangel hervorgerufene Schäden, die nicht direkt am Bauwerk selber entstehen, wie z.B. Nutzungsausfall, Gewinnentgang, Gutachter- oder Rechtsberatungskosten kann der Auftraggeber beim Auftragnehmer im Falle des schuldhaften, also zumindest leicht fahrlässigen, Handelns des Auftragnehmers auch ohne Fristsetzung geltend machen.

Den sogenannten "großen" Schadensersatzanspruch, d.h. Rückforderung sämtlicher bisher geleisteten Zahlungen, Zurückweisung des Werkes, Ersatz jeden weiteren Schadens, kann der Auftraggeber nach Fristablauf nur dann geltend machen, wenn er an der bisher erbrachten Teilleistung kein Interesse mehr hat und wenn der aufgetretene Mangel erheblich ist. Vor allem der Interessenwegfall dürfte nur in wenigen Fällen nachweisbar sein.

Weiter kann der Auftraggeber bei Vorliegen eines Mangels an Stelle des vorstehenden Schadensersatzanspruches vom Auftragnehmer auch Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt einer mangelfreien Leistung gemacht hat. Diese Aufwendungen können beispielsweise in dem Eingehen einer Verbindlichkeit (Zeitungsannoncen zu Werbezwecken) im Vertrauen auf die mangelfreie Herstellung des Bauwerkes liegen.

Schließlich sieht das BGB für den Auftraggeber im Fall des Vorliegens eines Mangels die Möglichkeit vor, sich nach angemessener Fristsetzung zur Nacherfüllung mittels Erklärung des Rücktritts ganz vom Vertrag zu lösen. Eine Fristsetzung kann auch im Falle des Rücktrittes ausnahmsweise entbehrlich sein. Die Gründe für eine mögliche Entbehrlichkeit der Fristsetzung sind die gleichen, wie oben für die Selbstvornahme dargestellt. Zusätzlich ist die Fristsetzung beim Rücktritt auch für die Fälle entbehrlich, in denen die Mangelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit vom Auftragnehmer verweigert wurde.

Der Auftraggeber kann bei Mangelhaftigkeit des Bauwerkes vom ganzen Vertrag nur dann zurücktreten, wenn er an der - mangelbehafteten - Leistung des Auftragnehmers insgesamt kein Interesse mehr hat. Ein bloß unerheblicher Mangel rechtfertigt einen Rücktritt daher nie. Weiter ist ein Rücktritt dann ausgeschlossen, wenn der Auftraggeber für den Mangel allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder dem Auftraggeber mangelnde Vertragstreue vorgeworfen werden kann.

Mit Ausübung des berechtigten Rücktrittsrechtes durch den Auftraggeber wandelt sich das Vertragsverhältnis in ein sogenanntes Rückgewähr-Schuldverhältnis um. Die bereits empfangenen Leistungen sind von beiden Parteien zurückzugewähren. Diese Rechtsfolge dürfte in erster Linie den Auftraggeber interessieren, der Anspruch auf Rückerstattung des bereits gezahlten Werklohnes hat. Der Auftragnehmer kann gegebenenfalls einen Anspruch auf Wertersatz der bisher geleisteten Arbeiten geltend machen, da eine Rückgewähr von erbrachten Bauleistungen in vielen Fällen von Natur aus unmöglich sein dürfte.

In Anbetracht dieser recht drastischen und für den Bauvertrag wenig praktikablen Rechtsfolgen dürfte das Rücktrittsrecht - ähnlich der Wandlung nach altem Recht - in der täglichen Baupraxis keine allzu große Bedeutung erlangen.

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