Was passiert beim Auftraggeber vor dem Vertrag?

  • Auftraggeber sucht den billigsten, nicht den besten Bauunternehmer
  • Auftraggeber kommt eigenen Pflichten nur ungenügend nach
  • Risiken soll bevorzugt der Auftragnehmer übernehmen

Irgendwo auf dem Weg bis zur Fertigstellung eines größeren Bauvorhabens muss offensichtlich etwas passieren, das die Vertragsparteien von dem Pfad der einvernehmlichen Abwicklung eines gegenseitigen Vertrages abweichen lässt.

Und tatsächlich wird ein wichtiger Grund für die aufkommenden Dissonanzen bereits vor Vertragsschluss auf Auftraggeberseite gesetzt.

Aufgabe des Auftraggebers wäre es nämlich eigentlich, für den Auftragnehmer kalkulierbar die gewünschte Leistung zu beschreiben. Kommt der Auftraggeber dieser Aufgabe gewissenhaft nach und hat er auch die entsprechenden finanziellen Mittel für die Realisierung des Bauvorhabens verfügbar, dann kann eine erfolgreiche Herstellung des gewünschten Werkes eigentlich nur noch an der Unfähigkeit der beauftragten Baufirma scheitern.

Leistungssoll ist bei Baubeginn nicht oder nur unvollständig definiert

Vertragswirklichkeit in Deutschland ist jedoch, dass bei nahezu allen größeren Bauvorhaben das eigentliche Leistungssoll bei Vertragsabschluss nicht oder nur unvollständig und mangelhaft definiert ist.

Dieser für eine gedeihliche Abwicklung des Vertrages eher hinderliche Umstand hat verschiedene Gründe:

Das A und O für eine brauchbare Leistungsbeschreibung ist eine komplette und widerspruchsfreie Planung. Kein Mensch auf Auftraggeberseite ist aber in der Lage, den gewünschten Leistungsinhalt vor Auftragsvergabe in einer für die Realisierung des Vorhabens ausreichenden Form zu definieren. Hierzu muss sich der Auftraggeber diverser Planer bedienen. Ein Statiker muss dem Bauherrn berechnen, wie viel kostbares Bewehrungseisen in den Beton eingelegt werden muss, damit der Bau am Ende auch standfest ist. Haustechnikplaner müssen Dimensionierung und Lage von Heizung-, Klima- und Sanitärleitungen berechnen und ebenfalls planerisch darstellen. Im Zweifel müssen weitere Fachplaner für Elektroarbeiten, Garten- und Landschaft, Schall, Brandschutz, Fassaden, Freianlagen, Verkehr, Beleuchtung, Raumakustik und einige mehr eingesetzt werden.

Und last but not least muss der Architekt dafür sorgen, dass all diese Fachplaner koordiniert werden und die Arbeitsergebnisse mit der von ihm zu erstellenden Objektplanung kompatibel sind.

In Anbetracht der Komplexität eines größeren Bauvorhabens ist es eigentlich kaum vorstellbar, dass exakt an dieser wichtigen Stelle der Planung in vielen Fällen die größten Fehler gemacht werden.

Ausführungsplanung soll vom Bauunternehmen erstellt werden

So ist es durchaus gängige Praxis, dass die so genannte Ausführungsplanung gar nicht mehr vom Auftraggeber selber erstellt wird, sondern diese Aufgabe in das Pflichtenheft des Auftragnehmers wandert. Ausschreibung, Kalkulation und Angebot erfolgen in diesen Fällen auf Grundlage einer Entwurfs- und manchmal sogar nur Vorplanung.

Die zeichnerische Darstellung mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben wird demnach erst nach Auftragserteilung und vor allem Preisbildung vom Auftragnehmer selber vorgenommen. Es sollte nicht weiter verwundern, dass hier im Rahmen der Weiterführung der Planung in der Regel durchaus auch kostenrelevante Sachverhalte zum Vorschein kommen, an die weder Auftraggeber noch Auftragnehmer bei Vertragsschluss gedacht haben.

Der Umstand einer nur unvollständigen Leistungsbeschreibung im Zeitpunkt der Auftragserteilung hat bei der Abwicklung größerer Bauvorhaben mittlerweile sogar einen Namen erhalten. Von „baubegleitender Planung“ wird da ganz schamhaft gesprochen. Als ob die Planung etwas wäre, was neben dem eigentlichen Vorgang des Bauens „begleitend“ vonstatten gehen könnte und nicht eigentliche Voraussetzung für das Bauen – und eben auch das Kalkulieren – wäre.

Bei größeren Bauvorhaben ist es jedoch oftmals Fakt, dass der Investor und Auftraggeber bei Vergabe des Bauauftrages nicht in der Lage ist, eine vollständige Ausführungsplanung zur Verfügung zu stellen, da er sich selber im Moment der Auftragsvergabe gar nicht darüber im Klaren ist, in welcher konkreten Form seine Immobilie am Ende genutzt wird und sich sämtliche (Änderungs-) Wünsche im Hinblick auf den zukünftigen Nutzer der Immobilie offen halten will.

Weitere Umstände kommen hinzu, die einer vernünftigen Planungsphase regelmäßig entgegenstehen.

Beim Planerhonorar wird gerne gespart

Da wäre einmal der Faktor Geld. Natürlich gibt es eine ordentliche Planung nicht umsonst. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) stellt hier zwar etwas komplizierte, aber am Ende doch aussagekräftige Regelungen für die Bildung eines Planerhonorars zur Verfügung. Ganz wichtig und vom Verordnungsgeber explizit festgelegt ist der so genannte Mindestpreischarakter der HOAI. Der Verordnungsgeber sah die Tätigkeit der Architekten und Ingenieure als eine so wichtige an, dass man die Honorierung dieser Berufsgruppe nicht dem freien Spiel der Marktkräfte überlassen wollte, sondern vielmehr in der HOAI Honorar-Mindestsätze definierte, unter denen sich kein Architekt ans Zeichenbrett setzen muss.

Was passiert in der Realität? Ganze Heerscharen von Baujuristen ersinnen Konstruktionen, um die momentan am Markt vorherrschenden Überkapazitäten an Planungsleistung entgegen den Vorgaben aus der HOAI eben doch unterhalb der vorgeschriebenen Mindestsätze einkaufen zu können. Warum sollen auch die sonst überall geltenden Gesetze der freien Marktwirtschaft ausgerechnet bei Planerverträgen außer Kraft gesetzt werden?

Die Folgen dieser Vergabepraxis lassen allerdings nicht lange auf sich warten. Auch Architekten und Ingenieure können nun einmal nicht zaubern, sondern sind auf eine leistungsgerechte Zahlung angewiesen. Bleibt diese aus, muss man sich nicht wundern, wenn auf der anderen Seite auch die Qualität der Planung sinkt, sei es, weil unerfahrene, und damit billigere, Kräfte von den Architektur- und Ingenieurbüros eingesetzt werden oder weil ganze Teile von eigentlich notwendiger Planung erst gar nicht erbracht werden.

Unrealistische Zeitvorgaben für die Fertigstellung des Bauvorhabens

Neben dem Faktor Geld wird die Misere aber auch noch vom Faktor Zeit bestimmt. Jeder Investor hat heutzutage einen knappen Businessplan, der der Verwirklichung des Vorhabens zugrunde liegt. Sobald der Investor – in der Regel geliehenes – Geld für die ersten planerischen Überlegungen und vor allem für den Erwerb des zu bebauenden Grundstücks ausgegeben hat, tickt die Uhr. Jeder Monat, ja jede Woche, die der Hotelneubau früher an den Mieter übergeben und die Shopping-Mall für den Kundenverkehr eröffnet werden kann, bringt bares Geld. Die Zeit drängt also.

In diesem Klima muss es nicht weiter verwundern, dass Bauaufträge in dreistelliger Millionenhöhe kalkuliert und vergeben werden, ohne dass eine abgeschlossene und koordinierte Planung oder auch nur eine Baugenehmigung (mit entsprechenden Auflagen) vorliegt. Die Vorgaben auf Auftraggeberseite zu Zwischen- und Fertigstellungsterminen sind allzu oft nicht von Erwägungen zu einer vernünftigen Realisierbarkeit geprägt, sondern spiegeln vielmehr das nachvollziehbare Interesse des Auftraggebers an einer raschen Fertigstellung wieder. Von Tag eins auf der Baustelle herrscht demnach in aller Regel Termindruck vor.

Vertragliche Risikoabwälzung auf den Auftragnehmer

Um die Fehler und Versäumnisse, die auf Auftraggeberseite im Rahmen der Planung und Erstellung der Leistungsbeschreibung gemacht werden, zu kaschieren, wird dann wieder die Hilfe der Juristen in Anspruch genommen. Letztere haben nämlich die Aufgabe durch entsprechende vertragliche Regelungen genau die Missstände für den Auftraggeber folgenlos zu stellen, die auf der Baustelle noch für gewaltigen Diskussionsstoff sorgen werden:

Zunächst wird nämlich in "modernen" Bauverträgen die Verpflichtung für den Auftragnehmer aufgenommen, die vom Auftraggeber erstellte Planung und alle sonstigen Unterlagen auf Fehler, Unvollständigkeiten, Widersprüche zu überprüfen. Als Steigerung dieser weitgehenden und selbstverständlich haftungsträchtigen Prüfungspflicht sehen die Verträge vor, dass der Auftragnehmer die bisher erbrachte Planung des Auftraggebers (!) in seine eigene Verantwortung übernehmen soll. Unterschreibt der Auftragnehmer einen solchen Vertrag, sind sämtliche in der Vergangenheit in der Auftraggebersphäre entstandenen Planungsmängel plötzlich bei ihm als ausführendem Unternehmen angesiedelt.

Schließlich enthält der Vertrag aber noch den deutlichen Hinweis für den Auftragnehmer, dass er jegliche Lücke, die möglicherweise in der Leistungsbeschreibung und/oder Planung des Auftraggebers vorhanden ist, kostenneutral zu schließen hat. Hierzu wird der "global-pauschale" Charakter des Vertrages hervorgehoben oder eine Verpflichtung zur "schlüsselfertigen, betriebsbereiten und funktionsgerechten" Leistung in das Pflichtenheft des Auftragnehmers geschrieben.

Das einzige, was aus Auftraggebersicht in solchen Verträgen fix sein soll, ist die dem Auftragnehmer zustehende Vergütung. In Kenntnis der Tatsache, dass die aus dem Haus des Auftraggebers stammende Leistungsbeschreibung lückenhaft und unvollständig ist, wird von dem Auftragnehmer erwartet, dass er einen "Pauschalfestpreis" abgibt, der vertragsgemäß (aber leider nicht in der Realität) sämtliche Leistungen zu umfassen hat, die zur Verwirklichung der auftraggeberseitigen Wünsche notwendig sind.

Die Konfliktsituation bei Großbauvorhaben ist danach mit Vertragsschluss angelegt: Fehler, Lücken und Widersprüche in Planung und Leistungsbeschreibung stehen einer festen Vergütung gegenüber, zu der das Bauvorhaben vertragsgemäß realisiert werden soll.

Welche Gedanken die Baufirma beim Abschluss eines Bauvertrages bewegen, kann hier nachgelesen werden.

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