Ein zentraler Punkt - Die Festlegung des Bausolls

  • Das Leistungssoll im Vertrag bestimmt das geschuldete Werk
  • Der schillernde Begriff der Schlüsselfertigkeit
  • Wer trägt das Baugrundrisiko?

Eine hinreichend konkrete und vor allem vollständige Bestimmungen des Bausolls und damit eine Festlegung der vom Auftragnehmer geschuldeten Leistung ist ein ebenso wichtiger wie erfahrungsgemäß oftmals vernachlässigter Punkt im Rahmen der Abfassung eines Bauvertrages. Je komplexer die Bauleistung wird, desto höher sind auch die Anforderungen, die an die zugrundeliegende Bausollfestlegung zu stellen sind.

In der VOB Teil A sind die Anforderungen an eine Leistungsbeschreibung wie folgt zusammengefasst: Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinn verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.

Der Sinn einer Leistungsbeschreibung ist demnach klar: Der Besteller soll wissen, was er für sein Geld bekommt und der Werkunternehmer hat ein lebhaftes Interesse daran festzuhalten, wie viel Leistung er für welches Entgelt zu erbringen hat. Dabei ist gleichzeitig evident, dass das im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung beschriebene Bausoll in den allermeisten Fällen nicht dem Bausoll zum Zeitpunkt der Fertigstellung, das heißt im Zeitpunkt der Abnahme entspricht.

Änderungen nach Vertragsabschluss beeinflussen das Bausoll

Oftmals werden nach Beauftragung Änderungen in der Ausführung beziehungsweise zusätzliche Leistungen entweder notwendig oder vom Auftraggeber angeordnet, so dass es hier zu Abweichungen kommt. Um jedoch den erklärtermaßen kritischen Punkt der Bausollbeschreibungen im entscheidenden Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung in den Griff zu bekommen, sollte hier von beiden Vertragsparteien vor Vertragsabschluß größtmögliche Sorgfalt aufgewendet werden.

Dabei ist von dem Grundsatz auszugehen, dass die Beschreibung des Bausolls und die Erstellung der Leistungsbeschreibung in den Zuständigkeits- und damit auch Risikobereich des Auftraggebers fällt. Der Auftraggeber hat dafür zu sorgen, dass klargestellt wird, was er will und vor allen wie gebaut wird. Unklarheiten und Lücken in der Baubeschreibung gehen demnach grundsätzlich zu Lasten des Auftraggebers.

Wenn man als Bauherr und Auftraggeber also bestimmte Vorstellungen, beispielsweise zu einzuhaltenden Schallpegeln oder zu gewünschten k-Werten hat, dann sollte und muss man dies im Rahmen der Baubeschreibung einbringen, um ein durchsetzbares Recht auf diese Vorgaben zu erwerben. Und genauso wenig sollte vergessen werden, eventuell gewünschte Details der Ausbauarbeiten mittels Angaben zu Hersteller, Fabrikat, Modell, Typ und Farbe genau zu beschreiben.

Vorsicht vor der Formulierung "oder gleichwertig"

Ewiger Streitpunkt wird in diesem Zusammenhang die Formulierung "oder gleichwertig" bleiben, mit deren Hilfe eine ehemals klare Vorgabe in der Leistungsbeschreibung wieder aufgeweicht wird. Diese Formulierung taucht in vielen Leistungsbeschreibungen auf und garantiert im Streitfall erheblichen Diskussionsbedarf. Auch sollte eine in der Leistungsbeschreibung enthaltene Beschreibung beispielsweise von Fenstern als "handelsübliche Fabrikate" ebenso Nachfragen auslösen, wie die Bezeichnung des geschuldeten Heizkessels als "deutsches Markenprodukt". Beide Beschreibungen kaschieren nur, dass es sowohl bei "handelsüblichen Fabrikaten" als auch bei "Markenprodukten" massive Qualitäts- und Preisunterschiede gibt.

Weiter gibt einem bedauerlicherweise auch ein Hinweis auf DIN-Normen (Deutsche Industrienorm) in der Leistungsbeschreibung keine Gewissheit, eine Bauausführung zu erhalten, die dem letzten Stand der Technik entspricht. So definiert beispielsweise die DIN 18015-2 den Mindeststandard, der im Rahmen der Elektroinstallation bei Wohnhäusern einzuhalten ist.

Tatsächlich gehen jedoch heutzutage die Bedürfnisse in Sachen Elektroinstallation über das in der DIN definierte Maß hinaus. Wer für eine ausreichende Anzahl von Steckdosen oder Gerätestromkreisen also nicht von vornherein mit Mehrpreisen konfrontiert werden will, sollte in die Details der Leistungsbeschreibung einsteigen und auch halbamtliche DIN-Normen auf ihren Inhalt und ihre Tauglichkeit hin überprüfen.

Konfliktträchtig sind in der Praxis oftmals auch von Bauträgern oder Generalunternehmern routinemäßig eingesetzte Bau- und Leistungsbeschreibungen, die nicht auf das individuelle Bauvorhaben angepasst werden. Negative finanzielle Konsequenzen aus Lücken, Widersprüchen und sonstigen Fehlern in einer solchen standardisiert eingesetzten Beschreibung haben Gerichte schon wiederholt alleine bei der für die Beschreibung verantwortlichen ausführenden Firma angesiedelt.

Die Leistung muss so genau wie möglich beschrieben werden

Um die gewünschte Leistung konkret zu beschreiben, kann man sich diverser Hilfsmittel bedienen. Als zentrales Instrument wird in aller Regel ein Leistungsverzeichnis eingesetzt, in dem Art, Güte und Anzahl der bestellten Leistung hoffentlich eindeutig genug beschrieben sind. Weiter besteht die Möglichkeit, mit Hilfe von Baubeschreibungen der geschuldeten Leistung näher auf die Spur zu kommen. Schließlich können Pläne und Zeichnungen dazu dienen, eine weitere Konkretisierung herbeizuführen.

Im Rahmen der Vertragsgestaltung ist an diesem entscheidenden Punkt zwingend darauf zu achten, dass man all die vorgenannten Unterlagen tatsächlich auch zum Gegenstand des Vertrages macht. Insbesondere vorvertragliche Besprechungen und Protokolle über den Leistungsgegenstand enthalten oftmals wichtige Festlegungen, finden sich dann aber nirgendwo im Vertrag wieder und können daher grundsätzlich auch keine Geltung beanspruchen.

In diesem Zusammenhang ist ebenfalls darauf zu achten, dass der Vertrag Bestimmungen für den Fall bereit stellt, dass sich einige der zur Vertragsgrundlage erhobenen Leistungsdefinitionen widersprechen. So kommt es häufig vor, das im Textteil einer Leistungsbeschreibung die Ausführung einer Arbeit abweichend von den ebenfalls vertragsgegenständlichen Plänen beschrieben wird. Im Vertrag ist für solche Fälle festzulegen, welcher der verschiedenen Teile der Leistungssollbestimmung vorrangig sein soll und wie bei Widersprüchen zu verfahren ist. Im Zweifel kann hier auch schon eine in der VOB/B enthaltene Regel zur Reihenfolge der Geltung von Vertragsgrundlagen bei Widersprüchen weiterhelfen.

Was meint der Begriff "schlüsselfertig"?

Bei der Errichtung von Wohn- oder Geschäftshäusern durch Generalunter- oder Generalübernehmer hat sich in den letzten Jahren als zentraler Begriff im Rahmen der Bausolldefinition der der "Schlüsselfertigkeit" etabliert. Gleichgültig, ob es um die Errichtung eines Reihenhauses oder um den Bau eines kompletten Einkaufszentrums geht, fehlt nur in wenigen Bauverträgen heutzutage die Verpflichtung für den Werkunternehmer, ein schlüsselfertiges Werk abzuliefern. Aus Sicht des Werkunternehmers ist das Kriterium der Schlüsselfertigkeit dabei in zweierlei Hinsicht zu werten.

Stammt Ausschreibung und Leistungssolldefinition nämlich aus der Sphäre des Werkunternehmers und sichert dieser im Bauvertrag die schlüsselfertige Herstellung des Bauvorhabens zu, dann will er dem Kunden signalisieren, dass er bei dem Bauwerk nach Fertigstellung tatsächlich nur noch den Schlüssel herumdrehen muss und mit der Möblierung des Bauwerks beginnen kann. In diesem Sinne enthält der Begriff der Schlüsselfertigkeit also eine Verpflichtung für den Werkunternehmer, möglicherweise nicht konkret in der von ihm stammenden Leistungsbeschreibung aufgeführte Arbeiten zu erbringen. Dem Besteller oder Käufer des Bauvorhabens verschafft der Begriff der Schlüsselfertigkeit damit in diesen Fällen erhebliche Kostensicherheit.

Stammt allerdings die Ausschreibung und Leistungssolldefinition von Auftraggeberseite und ist das meist recht umfangreiche Leistungsprogramm auch in diesem Fall mit einer Verpflichtung für den Werkunternehmer verbunden, ein schlüsselfertiges Werk abzuliefern, dann kann für den Unternehmer Vorsicht angebracht sein. Tatsache ist nämlich, dass gerade bei größeren Bauvorhaben von Seiten der Auftraggeber versucht wird, das Problem einer lückenhaften oder in sich widersprüchlichen Leistungsbeschreibung durch sogenannte Schlüsselfertigkeits- oder Komplettheitsklauseln in den Verträgen aufzufangen.

Danach soll sich der Auftragnehmer in solchen Verträgen dazu verpflichten, ein "schlüsselfertiges, funktionsfähiges und betriebsbereites Bauvorhaben" zu einem "garantierten Festpreis" abzuliefern, selbst wenn die einzelnen Leistungen in der Baubeschreibung "nicht, nicht vollständig oder nicht eindeutig vorgesehen beziehungsweise beschrieben" sind. Mit Hilfe solcher Vertragsklauseln wird natürlich der oben dargestellte Grundsatz, wonach der Auftraggeber für die Richtigkeit und Vollständigkeiter Leistungsbeschreibung einzustehen hat, auf den Kopf gestellt.

Es muss jedem Werkunternehmer, der solche Klauseln unterschreibt, klar sein, dass er damit ein zumindest nicht unerhebliches Risiko übernimmt. Dies mag bei der Erstellung eines Einfamilienhauses noch überschaubar sein, führt jedoch spätestens bei der Verpflichtung zur Herstellung eines Büro- und Geschäftskomplexes mit einem Auftragswert von zig Millionen Euro zu vorhersehbaren Schwierigkeiten bei der Bestimmung der tatsächlich geschuldeten Leistung. Diejenigen Auftraggeber größerer Bauvorhaben, die solche Komplettheitsklauseln routinemäßig, d.h. in Form von allgemeinen Geschäftsbedingungen, einsetzen, müssen, nebenbei erwähnt, damit rechnen, dass diese Klauseln im Streitfall von den Gerichten als unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers gewertet und für unwirksam erklärt werden.

Den Verwendern von Schlüsselfertigkeitsklauseln droht aber neuerdings nicht nur unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts Ungemach. Haben die Gerichte bisher weit überwiegend die Vertragsfreiheit propagiert, die es den Parteien eines Bauvertrages schließlich nicht verbietet, eine sehr konkrete (aber eben doch lückenhafte) Leistungsbeschreibung mit einer pauschalen Verpflichtung des ausführenden Unternehmens zu kombinieren, wonach letzterer zum pauschalen Festpreis die Lücken im Leistungsbeschrieb zu stopfen hat, so ist seit neuerem in dieser Frage ein Umdenken bei den Gerichten festzustellen.

So musste der BGH als dritte Zivilinstanz letzthin feststellen, dass wesentliche nachvertragliche Vertragsänderungen selbstverständlich nicht von einer pauschalen Leistungspflicht des Auftragnehmers erfasst sind. Zusätzliche Vergütungsansprüche des Auftragnehmers sind in diesen Fällen nachvertraglicher Änderungen, so der BGH, selbstverständlich begründet.

Noch deutlicher wurde das OLG Koblenz bei einem millionenschweren Bauvorhaben der öffentlichen Hand. Auch hier war eine hinreichend konkrete Leistungsbeschreibung mit einer Schlüsselfertig-Klausel verbunden worden. Letzterer maß das Gericht jedoch nach umfangreicher Zeugeneinvernahme keine entscheidende Bedeutung bei. Die Parteien seien sich, so das Gericht, bei Verabredung der fraglichen Klauseln nicht über die massive damit verbundene Risikoverschiebung im Klaren gewesen (OLG Koblenz, Urteil vom 31.03.2010, Az.: 1 U 415/08).

Das Baugrundrisiko bedenken!

Sinnvollerweise enthält eine vernünftige Leistungsbeschreibung immer auch konkrete Angaben zu den zu erwartenden Boden- und Grundwasserverhältnissen auf der Baustelle. Bei erkanntermaßen kritischem oder gänzlich unbekanntem Baugrund sollte zwingend vorab ein Baugrundgutachten eingeholt werden. Realisiert sich das sogenannte Bodenrisiko, z.B. durch das Auftreten von Setzungen und Rissen oder bei Erschwernissen im Rahmen des Erstellung des Bauvorhabens, dann trägt dieses Risiko ohne besondere vertragliche Regelung dem Grunde nach immer derjenige, der das Baugrundstück zur Verfügung gestellt hat.

Eine vertragliche Übernahme dieses Risikos durch den Auftragnehmer sollte ohne das Vorliegen eines fundierten Baugrundgutachtens, das sich hinsichtlich des zu erwartenden Baugrunds auch wirklich festlegt und nicht nur unverbindliche Hinweise enthält, tunlichst vermieden werden.

Generell kann es nie schaden, die Frage, wer in welchem Umfang das Baugrundrisiko trägt, dezidiert im Bauvertrag zu klären. Unterlässt man eine solche vertragliche Klärung, muss man, um mit den Worten eines Mitgliedes des für das Baurecht zuständigen VII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs zu sprechen, damit rechnen, dass sich die Frage des Baugrundrisikos "bei den Gerichten bisweilen zum unbeherrschbaren Chaos entwickeln kann".

Erstmals steht übrigens mit der im September 2003 erfolgten Veröffentlichung der überarbeiteten DIN 4020 (Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke) eine Definition des Begriffes "Baugrundrisiko" im Rang einer anerkannten Regel der Technik bereit. Gemäß Ziffer 3.5 der vorgenannten Norm ist das Baugrundrisiko "ein in der Natur der Sache liegendes, unvermeidbares Restrisiko, das bei Inanspruchnahme des Baugrunds zu unvorhersehbaren Wirkungen bzw. Erschwernissen, z.B. Bauschäden und Bauverzögerungen führen kann, obwohl derjenige, der den Baugrund zur Verfügung stellt, seiner Verpflichtung zur Untersuchung und Beschreibung der Baugrund- und Grundwasserverhältnisse nach den Regeln der Technik zuvor vollständig nachgekommen ist und obwohl der Bauausführende seiner eigenen Prüfungs- und Hinweispflicht genüge getan hat".

Liegen genaue Angaben über den Baugrund oder andere wichtige Informationen über das geplante Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Auftragserteilung noch nicht vor, so kann man nachträglichen Streit über Kosten durch die Ausschreibung sogenannter Bedarfs- oder Alternativpositionen mit festen Preisvereinbarung für die möglicherweise erforderlich werdenden Arbeiten vermeiden.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die VOB/C und dort insbesondere die jeweils einschlägigen Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen in den DIN 18300 ff. für einzelne Werke wichtige Hilfestellung für die Erstellung eines vollständigen Leistungsverzeichnis und damit für eine hinreichende Konkretisierung des Bausolls geben.

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