Zentrale Fragen rund um den Abschluss des Bauvertrages

  • Ein schriftlicher Vertrag erspart viel Ärger
  • Wer soll Vertragspartei werden?
  • Termine müssen im Vertrag vereinbart werden

Die Wichtigkeit dieses Kapitels über den Abschluss eines Bauvertrages kann für einen reibungslosen Bauablauf gar nicht deutlich genug herausgestellt werden.

Gleichgültig ob es für den privaten Bauherrn um die Errichtung eines Wintergartens oder für den gewerblichen Bauunternehmer um den Abschluss eines umfangreichen Bauvertrages über ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Volumen von mehreren Millionen Euro geht, sollen und müssen in dem Bauvertrag alle Punkte geregelt werden, die zur Abwicklung des geplanten Bauvorhabens relevant werden können.

Die nachfolgend dargestellten Punkte gelten dabei unabhängig von der Frage, welche Art von Herstellungsvertrag zum gewünschten Ziel führen sollen. Ob man nun für die Realisierung des geplanten Bauvorhabens den klassischen Weg geht und sowohl einen Architekten als auch eine Baufirma einschaltet, lediglich einen Vertrag mit einem sog. Generalunter- bzw. einem Generalübernehmer abschließt oder die Umsetzung des Bauwunsches mittels eines Bauträgervertrages beabsichtigt.

In allen Fällen ist zwischen den Vertragsparteien ein Vertrag abzuschließen, der neben einer eindeutigen Definition von Leistungspflichten auch Antworten auf zahlreiche weitere in der Bauabwicklung zwangsläufig auftauchende Fragen geben sollte.

Unterlässt man es zu diesem entscheidenden Zeitpunkt klärungsbedürftige Sachverhalte zu regeln, so erleidet man unter Umständen in der Folge rechtliche Nachteile, die sich im Extremfall ruinös auswirken können. Man muss sich darüber im klaren sein, dass die gesetzlichen Vorgaben im deutschem Recht nicht oder nur in sehr beschränktem Umfang in der Lage sind, Versäumnisse der Bauvertragsparteien bei Abfassung des Bauvertrages wieder auszugleichen.

Immer einen schriftlichen Vertrag abschließen

Zentrale Anforderung an einen vernünftigen Bauvertrag ist zunächst, dass dieser in Schriftform abgefasst wird. Es passiert immer wieder, dass auch größere Bauaufträge nur mündlich erteilt werden. Das Merkwürdige an diesen mündlichen Aufträgen ist, dass im Streitfall die beiden Vertragsparteien regelmäßig diametral gegensätzliche vertragliche Vereinbarungen getroffen haben wollen. Die Beweisnot in einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist in all diesen Fällen groß. Um erst gar nicht in dieses Dilemma zu geraten, sollte jeder Bauvertrag, ebenso wie jede nachträgliche Ergänzung oder jeder Zusatzauftrag schriftlich abgefasst und von beiden Seiten auch unterschrieben sein.

Beherzigt man vorstehenden Ratschlag, sollte weiter darauf geachtet werden, dass auch tatsächlich ein wirksamer Vertrag zustande kommt. Nach deutschem Recht ist Voraussetzung für den Abschluss eines Vertrages ein wirksames Angebot und eine wirksame Annahme. In der Praxis zeichnet sich diese an sich simpel klingende Anforderung nicht immer mit hinreichender Deutlichkeit ab.

Da werden Angebotsschreiben mehrmals geändert und in gleicher Regelmäßigkeit enthalten auch die jeweiligen Annahmeerklärungen geänderte Bedingungen oder vollkommen neue vertragliche Anregungen. Eine rechtswirksame vertragliche Einigung wird auf diesem Weg oftmals nicht erzielt. Irgendwann fängt man dann trotzdem an zu bauen und muss im Streitfall feststellen, dass man möglicherweise gar keinen wirksamen Bauvertrag geschlossen hat. Auch diese Situation sollte man tunlichst vermeiden und für entsprechende vertragliche Klarheit sorgen. Baubeginn sollte erst dann sein, wenn eine der beiden Vertragsparteien auf ein wirksames Angebot der anderen Seite ohne jegliche Bedingungen und Vorbehalt erklärt hat, dass sie dieses Angebot annehmen will.

In diesem Zusammenhang sei ergänzend auf das Risiko hingewiesen, dass Verträge - zumindest zwischen Kaufleuten - auch durch so genannte kaufmännische Bestätigungsschreiben zustande kommen können. Verhandeln Kaufleute danach über den Abschluss eines Vertrages und fasst einer das Ergebnis dieser Verhandlungen in Form eines Bestätigungsschreibens zusammen und übersendet es der Gegenseite, dann muss der Empfänger dieses Bestätigungsschreiben unverzüglich widersprechen, wenn ihm der Inhalt dieses Schreibens nicht zusagt. Widerspricht er nicht oder zu spät, hat der Empfänger des Bestätigungsschreibens einen wirksamen Vertrag und möglicherweise ein Problem.

Wer sind die Vertragsparteien?

Ein weiterer, eigentlich banal klingender, aber immer wieder vernachlässigter Punkt ist der Umstand, dass man sich über seinen Vertragspartner Klarheit verschaffen sollte. Jede Einzelfirma, die gegebenenfalls unter einem Phantasienamen am Markt auftritt, hat einen oder mehrere Firmeninhaber.

Die Namen dieser Inhaber gehören ebenso als eigentliche Vertragspartei in den Bauvertrag aufgenommen wie ein Geschäftsführer einer GmbH als deren Vertretungsorgan. Kreative Gesellschaftsformen wie die " GbRmbh " (Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung) sind als Vertragspartner ebenso untauglich wie jede andere Gesellschaft, die mit dem Kürzel "i.Gr." (in Gründung) versehen ist, einem suspekt sein und zumindest Nachfragen auslösen sollte.

Als sehr hilfreich erweist es sich weiter, wenn sich die Vertragsparteien bereits beim Vertragsschluss darüber im klaren sind, wer vertretungsberechtigter Bevollmächtigter der jeweiligen Partei ist und rechtswirksame Erklärungen abgeben darf. Fixiert man diese Personen bereits im Vertrag, erübrigen sich spätere Diskussionen, ob beispielsweise die Abnahme nur vom Bauherrn oder auch von jemand anders erklärt werden konnte oder ein vom (bevollmächtigten?) Architekten erteilter Zusatzauftrag vom Bauherrn bezahlt werden muss oder nicht.

Wann soll das Bauwerk fertig sein? Termine vereinbaren!

In jedem Bauvertrag sollten weiter Regelungen zum Baubeginn und zu einem einzuhaltenden Fertigstellungs- und gegebenenfalls auch Zwischenterminen aufgenommen werden. Größere Bauvorhaben benötigen zwingend einen möglichst detaillierten Terminplan, der dem Vertrag als Anlage beigefügt werden kann.

Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es schließlich empfehlenswert, dass man bereits im Bauvertrag eindeutige Regelungen zur der nach Fertigstellung des Werkes erforderlichen Abnahme trifft. Je nach Bedarf kann hier beispielsweise die Vereinbarung getroffen werden, dass in jedem Fall eine förmliche Abnahme vorzunehmen ist, über die auch ein schriftliches Protokoll zu fertigen ist. Dem Werkunternehmer wiederum dürfte eher eine Regelung entgegenkommen, wonach eine Abnahme bereits dann als erklärt gilt, wenn das Werk vom Besteller in Benutzung genommen wird.

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