Der Architektenvertrag

Die Beiträge zum Architektenrecht wurden von Herrn Ass.jur.Jürgen Seul, Bad Neuenahr-Ahrweiler, verfasst. Herr Ass.jur.Jürgen Seul ist Autor des Buches "Das Recht des Architekten".

Dieses Buch enthält umfangreiche Informationen und Tipps rund um das deutsche Architektenrecht.

Vertrag

Was ist ein Architektenvertrag ?

Der Architektenvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Architekt und Bauherr über die Erbringung von vergütungspflichtigen Architektenleistungen.

Der Begriff des Architekten umfasst alle Personen, die Architektenleistungen erbringen. Damit ist keine berufsständische Bezeichnung gemeint. Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass >Architektenverträge< auch von Nichtarchitekten mit den Bauherren geschlossen werden.
Entsprechendes gilt auch für Ingenieure. Zivilrechtlich spielt dies keine Rolle, denn auch Nichtarchitekten können wirksame Verträge über die Erbringung von Architektenleitungen vereinbaren. Allerdings ist ein Nichtarchitekt dazu verpflichtet, den Bauherrn über diesen berufsständischen Umstand rechtzeitig aufzuklären. Unterlässt er das, ist der Bauherr berechtigt, unmittelbar nach Kenntnisnahme den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen; zudem werden möglicherweise Schadensersatzansprüche ausgelöst. Dem Nichtarchitekten stehen in diesen Fällen allenfalls Bereicherungsansprüche zu, falls der Bauherr durch die Beauftragung Aufwendungen erspart hat.

Der Bauherr kann gegebenenfalls vertreten werden. Unterschreiben beide Ehepartner den Architektenvertrag, obwohl am Anfang des Vertrages nur einer als Bauherr bezeichnet ist, wirkt dies für den zweiten wie ein Schuldbeitritt. Unterschreibt dagegen nur ein Ehepartner, obwohl beide im Architektenvertrag als Bauherr genannt sind, handelt der Unterschreibende als Vertreter nach allgemeiner zivilrechtlicher Bestimmung:

Die Feststellung, wann ein solcher Architektenvertrag zustande gekommen ist, birgt einige Schwierigkeiten. Man hat hier zu unterscheiden und abzugrenzen zwischen Akquise, Vorvertrag, und schließlich dem Architektenvertrag selber.

Abgrenzung: Akquise und Architektenvertrag

Auf dem Wege zu rechtsverbindlicher Beauftragung eines Architekten existiert eine "Grauzone", d.h. ein Bereich von Leistungen, die lediglich als Tätigkeiten der Werbung und Akquisition anzusehen sind. Es kann sich dabei oftmals um Leistungen handeln, die nicht unerhebliche Vorarbeiten darstellen, ohne dass der Architekt hierfür eine Vergütung beanspruchen kann.

Andererseits sind nicht alle Leistungen eines Architekten, die dieser im Vorfeld einer Vertragsschließung für den Bauherrn erbringt, leichbedeutend mit der Kostenlosigkeit dieser Leistungen. Wenn Bauherr und Architekt vereinbaren, dass der Architekt bestimmte Vorschläge "unverbindlich" unterbreiten sollen, so kann dies "kostenlos" bedeuten. Unverbindliche Arbeiten müssen aber nicht immer gleichbedeutend mit "kostenlos" sein.

In der Praxis kommt es erstaunlicherweise häufig vor, dass in Ermangelung schriftlicher Vereinbarungen, von Bauherren mit Hilfe von Zeugen bestätigt und damit auch in gerichtlichen Verfahren bewiesen wird, dass der Architekt die Kostenlosigkeit bestimmter Leistungen zugesichert hätte.

Andererseits gehört es zur mehr als 70 Jahre währenden Rechtspraxis, dass ein Architekt auch ohne ausdrückliche Vereinbarung für seine Leistungen honoriert werden muss, wenn dies nach den Umständen nur gegen eine Vergütung zu erwarten war. Daraus ist der Rechtssatz entwickelt worden, dass jeder, der die Dienste eines Architekten in Anspruch nimmt, regelmäßig - zumindest stillschweigend - einen Architektenvertrag mit entsprechenden Vergütungsfolgen schließt. Das gilt vor allem dann, wenn die verlangte Leistung mit erheblichem Arbeitsaufwand oder Kosten verbunden ist.
Üblicherweise ist von der Entgeltlichkeit der Planungstätigkeit eines Architekten auszugehen, auch wenn sich der Architekt erst mit der Vorplanung befasst. Je größer demnach der Umfang der Architektenleistung ist, desto eher darf man davon ausgehen, dass der Architekt nur gegen Vergütung arbeiten wollte.

Der Bauherr kann die unverbindlichen Vorarbeiten nur gegen Vergütung erwarten, wenn er eine typische Berufsleistung eines Architekten in Anspruch nimmt.
Unverbindlich heißt in diesem Zusammenhang lediglich, dass der Bauherr nicht weitere Arbeiten an den Architekten vergeben muss.
Aber das, was er für den Bauherrn an typischen Architektenleistungen erbracht hat, muss bezahlt werden!
Etwas anderes gilt hier nur dann, wenn die Architektenleistung nur einen unerheblichen Aufwand verursacht hat (z.B. flüchtige Handskizzen).

Eine besondere praxisrelevante Form kostenloser Beauftragung besteht in den Fällen, in denen der Architekt mit einem Investor in Kontakt tritt. Es handelt sich hierbei um jene Situationen, bei denen sich der Architekt verpflichtet, in zunächst kostenlose Vorleistungen zu treten, d.h. Planungen erstellt unter der Voraussetzung, dass der Investor ein bestimmtes Grundstück erwirbt und sein geplantes Vorhaben schließlich ausführt. Der Architekt liefert in derartigen Fallkonstellationen wesentliche Unterlagen, die der Investor vielfach in sein Investitionskonzept gegenüber Dritten - in erster Linie ist hier an Banken und Behörden zu denken - integriert und präsentiert. Als vereinbarte Gegenleistung wird dem Architekten dann die Beauftragung des Bauvorhabens zugesichert - sofern es zur Bauausführung tatsächlich kommt. Nur wenn letztere Bedingung eintritt, besteht für den Architekten rückwirkend ein Honoraranspruch.

Folgende Kurzformel lässt sich bei unverbindlichen Akquiseleistungen aufstellen:
Handelt es sich um nicht geringfügige Architektenleistungen ohne eine entsprechende Honorarvereinbarung hat der Architekt einen Anspruch auf Vergütung, aber es besteht keine Option auf weitere Aufträge. Ist in derartigen Fällen eine Vereinbarung vorhanden, so ergibt sich die Vergütung aus dem Inhalt dieser Vereinbarung.
Handelt es sich um geringfügige Architektenleistungen ohne Honorarvereinbarung, so erhält der Architekt auch keine Vergütung. Ebenso wenig besteht eine Option auf weitere Aufträge. Ist in derartigen Fällen eine Vereinbarung vorhanden, so ergibt sich die Vergütung aus dem Inhalt dieser Vereinbarung.

Nach alledem wird klar, dass die Leistungen eines Architekten nicht in jedem Falle gleich einem vertraglichen Verhältnis entspringen, sondern sich durchaus als bloße Akquisition darstellen können. Dies gilt insbesondere selbst dann, wenn bereits eine typische Architektenleistung erbracht wird, die allerdings eine ganz geringfügige Tätigkeit darstellt.

Abgrenzung: Vorvertrag und Architektenvertrag

Zwischen Architekt und Bauherr kann auch ein Vorvertrag abgeschlossen werden. Ein solcher Vortrag bietet sich immer dann an, wenn sich die Partner über alle wesentlichen Punkte geeinigt haben, dem Abschluss des Hauptvertrages aber noch tatsächliche oder rechtliche Hindernisse entgegenstehen. In diesem Vorvertrag kann z.B. festlegt werden, dass das Architektenhonorar in einer schriftlichen Vereinbarung zu treffen ist und dabei vom Mindestsatz auszugehen ist.
Oft wird dieser Vertrag durch eine vom Architekten aufgesetzte Verpflichtungserklärung ersetzt. Der Bauherr verpflichtet sich darin zum Abschluss des Hauptvertrages, d.h. des eigentlichen Architektenvertrages mit einzelnen oder allen oben genannten Grundleistungen

Der Architektenvertrag

Das Zustandekommen eines Architektenvertrages

Grundsätzlich kommt auch der Architektenvertrag nur durch Angebot und Annahme zustande. Dies setzt voraus, dass sich Bauherr und Architekt über alle wesentlichen Bedingungen des vertraglichen Miteinanders einig sind. Wesentliche Bedingungen sind die Aufgaben des Architekten und die Vergütung durch den Bauherrn.

Wichtig ist, dass die Erklärungen von Bauherrn und Architekten jeweils dem anderen zugehen müssen. Für den wirksamen Zugang gilt, dass beispielsweise nicht jeder Beschäftigte eines Architekten Vertretungsbefugnis besitzt. Erklärungen gegenüber Beschäftigten ohne Vertretungsbefugnis sind nicht zwangsläufig für den Architekten verbindlich zugegangen. Umgekehrt können Beschäftigte eines Architekten nicht ohne wirksame Vertretungsbefugnis Erklärungen gegenüber dem Bauherrn abgeben.
Die Einigung über den Architektenvertrag erfolgt regelmäßig durch ausdrückliche Erklärung. Die ausdrückliche Einigung vor allem auch über den Umfang der von dem Architekten zu erbringenden Leistungen ist dabei schriftlich wie mündlich möglich.

Schriftliche Verträge können durch Individualverträge oder durch vorformulierte Texte abgeschlossen werden.
Gelegentlich werden Architektenverträge zunächst mündlich ausgehandelt. Hinterher kommt es zur Absendung eines sog. Bestätigungsschreibens. Ein solches Bestätigungsschreiben selber stellt grundsätzlich keine neuerliche Vertragsannahme durch den Absender dar; es dient primär alleine der Beweissicherung dafür, dass zwischen den Parteien zuvor ein mündlich ausgehandelter Vertrag abgeschlossen worden ist.
Wesentlich ist allerdings, dass die Grundsätze für das Bestätigungsschreiben nur bei vertraglichen Abmachungen zwischen Kaufleuten gelten. Dabei ist Voraussetzung, dass zwischen dem Architekten und seinem Vertragspartner eine mündliche Verhandlung stattgefunden hat. Der Absender des Bestätigungsschreibens - es wird sich meist um den Architekten handeln - umreist in seinem Schreiben noch einmal klar und präzise die Vorstellung über den Vertragsinhalt und versichert dem anderen, dass dieser Inhalt rechtsverbindlich gewollt ist. Widerspricht der Empfänger des Schreibens nicht in angemessener Zeit, gilt der Vertrag als geschlossen, denn Schweigen bedeutet in diesem Fall Zustimmung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Inhalt des Bestätigungsschreibens in grober Weise von dem zuvor mündlich Besprochenen abweicht. Dann tritt die Rechtswirkung des Bestätigungsschreibens nicht ein.

Eine Alternative zum kaufmännischen Bestätigungsschreiben bietet die Mitnahme eines zuverlässigen Zeugen, der ein Gesprächsprotokoll unterschreibt. Ist, wie in vielen Fällen, der Bauherr kein Kaufmann, kann es sich bei einem zugegangenen Schreiben stattdessen vielmehr um eine sogenannte Auftragsbestätigung durch den Architekten handeln. Weicht die Auftragsbestätigung inhaltlich vom Angebot ab, das der Architekt zuvor gegenüber dem Bauherrn abgegeben hat, gilt das zuvor abgegebene Angebot des Bauherrn als abgelehnt. Die Auftragsbestätigung (die inhaltlich das Angebot modifiziert hat) stellt mit dem in der Auftragsbestätigung niedergelegten Gegenangebot dar.

Im Gegensatz zum Bestätigungsschreiben bedeutet das Schweigen des Bauherrn auf eine Auftragsbestätigung grundsätzlich keine Zustimmung. Damit fehlt in diesen Fällen es an einer Willenserklärung und demzufolge an einem wirksam abgeschlossenen Vertrag.

Denkbar ist auch noch eine stillschweigende Einigung zwischen Bauherr und Architekt. Ein solcher Vertragsschluss kommt dann zustande, wenn alleine aus dem Verhalten beider Parteien der Schluss gezogen werden muss, das sie sich vertraglich binden wollten.

Die Unwirksamkeit eines Architektenvertrages

Ein Architektenvertrag kann aus mehreren Gründen unwirksam sein. Folgende Gründe kommen in der Praxis vor:

Verstoß gegen Formvorschriften

Der Gesetzgeber hat nach dem Gesagten grundsätzlich keine bestimmte Form für den Abschluss eines Architektenvertrages vorgesehen. Zu beachten ist lediglich, dass nur bestimmte besondere Vereinbarungen der Schriftform bedürfen. Die wichtigsten Fälle eines Schriftformerfordernisses für Verträge zwischen dem privaten Bauherrn und dem Architekten bestehen:

  • bei Vereinbarung der Überschreitung oder Unterschreitung des Mindestsatzes,
  • bei Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale,
  • bei Vereinbarung eines sog. Umbau- Modernierungszuschlag.

Verstoß gegen das Kopplungsverbot

Nicht zulässig ist, wenn der Architekt ein Grundstück "an der Hand" hat, also als Vermittler tätig werden will. Damit soll verhindert werden, dass sich der Käufer eines Grundstücks "im Zusammenhang mit dem Erwerb" verpflichtet, die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Ausgenommen sind hiervon sind Bauträger, Generalunternehmer und Wohnungsbauunternehmen, ebenso gewerbsmäßig als Generalunternehmer tätige Architekten, die schlüsselfertige Bauten auf einem dem Erwerber vorweg zu übertragenden Grundstück errichten.

Schwarzarbeit

Ein beidseitiger Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit macht den gesamten Architektenvertrag unwirksam.

Mündlich vereinbartes Honorar ohne Umsatzsteuer

Vereinbaren die Parteien mündlich für Architektenleistungen ein Honorar ohne Umsatzsteuer, so ist die Vereinbarung unwirksam.

Der Inhalt eines Architektenvertrages

Der Architektenvertrag kann vorsehen die Erbringung von

  • Grundleistungen,
  • Besonderen Leistungen und
  • Zusätzlichen Leistungen.

Die Grundleistungen

Zu den Grundleistungen des Architekten gehören die Leistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrages im allgemeinen erforderlich sind. Der Gesetzgeber spricht von neun Leistungsphasen, die der Architekt erbringen kann - sofern diese mit ihm vereinbart wird.

Leistungsphase 1: Die Grundlagenermittlung

Sie umfasst die Ermittlung der Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung. Dazu gehören im Rahmen der Grundleistungen die Klärung der Aufgabenstellung, die Beratung zum gesamten Leistungsbedarf sowie das Formulieren von Entscheidungshilfen und welche Dritte an der Planung noch beteiligt werden sollen. Diese Leistungsphase hat in der Hauptsache eine beratende Tätigkeit des Architekten zum Gegenstand.

Leistungsphase 2: Die Vorplanung

Hierbei hat der Architekt wesentliche Teile einer endgültigen Lösung der Planungsaufgabe zu erarbeiten; einen planungsbezogenen Zielkatalog zu entwickeln und ein Planungskonzept einschließlich alternativer gleichwertiger Lösungsmöglichkeiten mit skizzenhafter, zeichnerischer Darstellung und Bewertung zu erstellen. In dieser Phase sind bereits die städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen, technischen, wirtschaftlichen sowie landschaftsökologischen Wirkungszusammenhänge zu klären und zu erläutern, des weiteren Vorverhandlungen mit zuständigen Behörden bezüglich der Genehmigungsfähigkeit zu führen.

Leistungsphase 3: Die Entwurfsplanung

Der Architekt erstellt die endgültige Lösung der Planungsaufgabe anhand einer zeichnerischen Darstellung des Gesamtentwurfes und einer verbindlichen Kostenberechnung.

Leistungsphase 4: Die Genehmigungsplanung

Hierbei hat der Architekt alle Vorlagen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen für die beabsichtigten Genehmigungen und Zustimmungen zu erstellen.

Leistungsphase 5: Die Ausführungsplanung

In dieser Phase sind die Ergebnisse der Entwurfs- und Genehmigungsplanung durchzuarbeiten und die Beiträge anderer Planungsbeteiligter (z.B. Statiker) zu berücksichtigen. Hinzu kommt ein Kostenanschlag, der die zu erwartenden Kosten und die bisher entstandenen Planungskosten zusammenfasst. Das Bauobjekt ist mit allen notwendigen Einzelangaben zeichnerisch darzustellen und mit den erforderlichen Textausführungen zu versehen.

Leistungsphase 6: Die Vergabevorbereitung

Als nächstes hat der Architekt eine Ermittlung und Zusammenstellung der Mengen als Grundlage für die Aufstellung von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen vorzunehmen.

Leistungsphase 7: Die Mitwirkung bei der Vergabe

Der Architekt hat die Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche zusammenzustellen und Angebote einzuholen, diese Angebote zu prüfen, auszuwerten und gegebenenfalls Verhandlungen mit Anbietern zu führen.

Leistungsphase 8: Die Objektüberwachung

Der Architekt hat die Ausführung des Bauvorhabens zu überwachen, d.h. er hat auf die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und der Leistungsbeschreibung sowie den anerkannten Regeln der Technik und den sonstigen einschlägigen technischen Bestimmungen zu achten. Er hat die Koordination der Bauausführung zu übernehmen, dabei insbesondere einen Zeitplan aufzustellen und ein Bautagebuch zu erstellen. Mit den bauausführenden Unternehmen muss der Architekt das gemeinsame Aufmaß und die technische Abnahme der Bauleistungen durchführen. Schließlich obliegt es seinem Pflichtenkreis, die Rechnungen zu überprüfen und eine Kostenfeststellung vorzunehmen. Ferner muss er etwaige Gewährleistungsansprüche und Fristen auflisten und die Beseitigung festgestellter Mängel überwachen.

Leistungsphase 9: Die Objektbetreuung und Dokumentation

Der Architekt muss vor Ablauf der Gewährleistungsfristen das Bauobjekt begehen, um Mängel gegenüber den bauausführenden Unternehmen rechtzeitig feststellen zu können. Er hat die Beseitigung der Mängel zu überwachen und bei der Freigabe von Sicherheiten mitzuwirken.

Die Besonderen Leistungen

Neben den Grundleistungen kann der Architektenvertrag auch sog. Besondere Leistungen beinhalten. Solche Besonderen Leistungen können sein z.B.:

  • Prüfen der Umweltverträglichkeit
  • Aufstellen eines Finanzierungsplanes
  • das Mitwirken bei der Kreditbeschaffung
  • das Aufstellen eines Zeit- und Organisationsplanes
  • die Durchführung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
  • das Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung
  • das Erarbeiten von Detailmodellen
  • das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
  • das Aufstellen von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen
  • die Objektbeobachtung
  • die Objektverwaltung
  • die Baubegehung nach Übergabe

Die Zusätzlichen Leistungen

Neben Grundleistungen und den Besonderen Leistungen gibt es auch noch die Möglichkeit, zusätzliche Leistungen zu vereinbaren. Hierbei sticht vor allem die Vereinbarung einer so genannten Projektsteuerung hervor. Der Projektsteuerer übernimmt die Funktionen des Bauherrn, keine Leistungen, die dem Architekten nach dem Leistungsbild der Objektplanung obliegen. Hierzu gehören insbesondere Beratungs- Koordinations-, Informations- und Kontrollleistungen. Diese Leistungen müssen jedoch Projekte mit mehreren Fachbereichen betreffen. Im Vordergrund steht vor allem die Termin- und Kostenkontrolle.

Allgemein gilt: Die Zusätzliche Leistungen können in Verbindung mit den Grundleistungen oder den Besonderen Leistungen, aber auch alleine in Auftrag gegeben werden. Der Architekt muss diese Zusätzlichen Leistungen jedoch nur auf der Grundlage einer besonderen Vereinbarung erbringen. Sie gehören nicht zu seinem gewöhnlich geschuldeten Leistungsbild.

Leistungsumfang

Das geschuldete "Architektenwerk"

Das vom Architekten geschuldete Werk ist die Planungsleistung für ein dreidimensionales Gebäude, d. h. sein Entstehenlassen. Planung und Ausschreibung müssen dem geschuldeten Werkvertragssoll entsprechen und in der Objektüberwachung - sofern er auch diese übertragen erhält - hat er dafür Sorge zu tragen, dass seine Planung oder die eines anderen Kollegen korrekt in die dreidimensionale Wirklichkeit versetzt wird. Damit unterscheidet sich der Werkerfolg des Architekten von dem des Bauunternehmers, der die Errichtung des dreidimensionale Gebäudes schuldet. Die rechtliche Grundlage für die Verpflichtung, diesen Werkerfolg herbeizuführen bildet in erster Linie der mit dem Bauherrn getroffene vertragliche Vereinbarung.

Die stufenweise Beauftragung

Für den Bauherrn empfiehlt sich eine stufenweise Beauftragung, d.h. er gibt nur einzelne Leistungsphasen in Auftrag. Die weiteren, nachfolgenden Leistungsphasen werden erst dann in Auftrag gegeben, wenn die vorangegangnen ordnungsgemäß erbracht worden sind. Der Vorteil dieser Vorgehensweise liegt in den vielen Unwägbarkeiten (unsichere Finanzierung, mögliche Unstimmigkeiten wegen des Planungsstils etc.) eines Bauprojekts. Würde der Bauherr zu einer Kündigung eines Vollarchitektenvertrages (d.h. sofortige Beauftragung aller Leistungsphasen) gezwungen sein, würde er unter Umständen mit dem vollen Vergütungsanspruch für alle Leistungsphasen des Architekten konfrontiert.

Der Architekt schuldet dem Bauherrn nicht das Bauwerk als körperliche Sache, das Werk des Architekten setzt sich vielmehr aus vielfältigen Einzelleistungen geistiger Art zusammen. Der Architekt hat eine technisch und wirtschaftlich einwandfreie Planung mit einem Leistungseinsatz zu erbringen, der unter Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt und entsprechend dem Stand der Technik auf die Verwirklichung der Planung in ein mangelfreies Bauwerk gerichtet ist. Wenn das Bauwerk selbst geschuldet wäre, müsste der Architekt für Mängel einstehen, die er auch bei sorgfältiger Überwachung nicht verhindern konnte.

Neben dem Planungsergebnis schuldet der Architekt vermittels Vergabe-, Koordinierungs-, Überwachungs- und wirtschaftlicher Leistungen das Bewirken der Entstehung des Objekts. Auf diese globale Ergebnisorientierung ist der Architektenvertrag jedoch nicht beschränkt. Vielmehr enthält er zahlreiche "Einzelwerke".

Für den Fall, dass der Architekt nur einzelne Leistungsteile innerhalb der einzelnen Leistungsphasen erbringen soll, ist dem Bauherrn anzuraten, diese Leistungsteile konkret zu bezeichnen und mit ihrem exakten Honoraranteil zu belegen. Andernfalls kann es hinterher zu erheblichen Abrechnungsproblemen kommen.

Die Kündigung des Architektenvertrags und ihre Folgen

Die freie Kündigungsmöglichkeit des Bauherrn

Anders als der Architekt kann der Bauherr von Gesetzes wegen den Vertrag jederzeit auch ohne wichtigen Grund kündigen. Das hat zur Folge, dass ohne anderslautende vertragliche Vereinbarung der Bauherr den Architektenvertrag jederzeit kündigen kann, während dem Architekten diese Möglichkeit verwehrt ist.

Wichtiger Kündigungsgrund

Eine Kündigung ist für beide Vertragspartner auch aus wichtigem Grund möglich.

Wichtige Kündigungsgründe des Bauherrn sind:

  • die fehlende Architekteneigenschaft des Auftragnehmers,
  • wenn nicht genehmigungsfähige Planungsentwürfe angefertigt wurden, die Gegenstand eines Bauantrages werden, obwohl die Baubehörde zuvor einen gegenteiligen Bauvorbescheid erlassen hatte,
  • bei unvorhersehbaren, gravierenden Veränderungen in den persönlichen Verhältnissen des Bauherrn, dem die Fortführung des Bauvorhabens und damit die Vertragserfüllung nicht zugemutet werden kann, insbesondere, wenn durch schwere Erkrankung des Bauherrn oder dessen Tod ihm bzw. seinen Erben die wirtschaftlichen Mittel nicht mehr zur Verfügung stehen,
  • wenn der Architekt entgegen der vertraglichen Übereinkunft den Abschluss einer Haftpflichtversicherung unterlässt,
  • eine erhebliche Abweichung der vorgegebenen Baukosten entsteht,
  • der Kostenrahmen nicht eingehalten wird und der Architekt mit gerichtlichen Schritten gegen den Bauherrn droht,
  • eine treuwidrig Honorarmehrforderung des Architekten erfolgt, die der Vereinbarung widerspricht,
  • sich wegen einer nachträglichen Änderung der Sachlage das Grundstück für die beabsichtigte Bebauung als nicht geeignet erweist, z.B. weil nach Beauftragung des Architekten ein Autobahnzubringer in unmittelbarer Nachbarschaft vorgesehen wurde,
    infolge der Änderung des Bebauungsplans im nachhinein das Bauvorhaben undurchführbar wird, - der Architekt Provisionen für die Vermittlung von Aufträgen bei Bauobjekten, an denen er selber mitgewirkt hat, annimmt,
  • Konkurs / Insolvenz des Architekten vorliegt,
  • trotz vorausgegangener Besprechung auch die zweite Version des
  • eistungsverzeichnisses schwerwiegende Mängel aufweist und unbrauchbar ist.

Wichtige Kündigungsgründe des Architekten sind:

  • wenn berechtigte Abschlagsrechnungen nicht bezahlt werden,
  • fällige und angemessene Abschlagszahlungen nicht gezahlt werden,
  • der Bauherr seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommt,
  • der Bauherr ein Hinwegsetzen über die Baugenehmigung oder sonstige öffentlich-rechtliche Bestimmungen verlangt,
  • der Bauherr ein ehrverletzendes Verhalten zeigt,
  • der Bauherr im Zuge eine Vielzahl von Objektbegehungen mit haltlosen Beanstandungen veranlasst,
  • der Bauherr das Grundstück verkauft,
  • der Bauherr trotz fehlender Sachkunde auf der Ausführung von erheblichen Eigenleistungen besteht und daher mit einer sich im Rahmen des Zumutbaren haltenden Überwachungstätigkeit des Architekten eine mangelfreie Bauwerkserrichtung nicht zu erwarten ist,
  • der Bauherr durch sein Verhalten die Durchführung des Vertrages so erhebliche gefährdet, dass das Vertrauensverhältnis zwischen ihm und dem Architekten gestört ist,
  • sich der Bauherr arrogant verhält und der Architekt ihn vor der Kündigung darauf hingewiesen hat, dass er sein Auftreten als für die weitere Zusammenarbeit unerträglich empfindet,
  • dem Architekten infolge schwerer Erkrankung die Auftragserfüllung nicht zugemutet werden kann,
  • Konkurs/Insolvenz des Bauherrn vorliegt.

"Entgangener Gewinn"

Endet der Vertrag aus Gründen, die der Architekt nicht zu vertreten hat, erhält der Architekt das volle Honorar für die erbrachten und verwertbaren Leistungen und für die ihm übertragenen, aber noch nicht abgerufenen Leistungen. Es handelt sich hierbei um den so genannten "entgangenen Gewinn", das heißt das Resthonorar unter Abzug ersparter Aufwendungen.

Nach neuerer Rechtsprechung des BGH sind als erspart anzurechnen die Aufwendungen, die der Architekt bei Ausführung des Vertrages hätte machen müssen und die er wegen der Kündigung nicht mehr machen muss. Dabei ist auf die Nichtausführung des konkreten Vertrages abzustellen.

Maßgebend sind dabei die Aufwendungen, die sich nach den Vertragsunterlagen unter Berücksichtigung der Kalkulation ergeben. Was sich der Architekt in diesem Sinne als Aufwendungen anrechnen lässt, hat er vorzutragen und zu beziffern, denn in der Regel ist nur er dazu in der Lage. Dabei sind Einheitspreisverträge nach den Positionen des Leistungsverzeichnisses abzurechnen. Somit ist der Architekt zur Bezifferung seiner ersparten Aufwendungen in allen Fällen gezwungen

Definition Aufwendungen

Problematisch ist die Feststellung der Aufwendungen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hervorgehoben, dass nur der Architekt imstande ist, seine Aufwendungen vorzutragen und zu beziffern. Das führt häufig zu einem Beweisproblem. So muss unterschieden werden zwischen generellen und ersparten Aufwendungen. Bereits früher hat der BGH entschieden, dass ein Unternehmen (was sich auch auf die Firma des Architekten übertragen lässt) nicht ohne weiteres Ersparnisse im Personalbereich erzielt, wenn Aufträge entfallen; dies gelte vor allem dann, wenn die Firma lediglich einen Angestellten beschäftige. Für die große Masse der kleinen Architekturbüros, insbesondere der Ein-Mann-Büros, ist dies ein verwertbarer Hinweis. Entscheidend ist nicht etwa der steuerrechtliche, sondern der betriebswirtschaftliche Begriff der Aufwendungen.

Der Architekt muss bei der Bezifferung der ersparten Aufwendungen folgendermaßen vorgehen:

Zunächst hat er zu ermitteln, in welchem Zeitraum er den gekündigten Auftrag und nun nicht mehr zu erbringenden Vertragsteil hätte abwickeln können, einen glatten Verlauf unterstellt. Anschließend muss er sich ein Bild machen, mit welchen Mitarbeitern und welchem Zeitaufwand er dieser Tätigkeit nachgekommen wäre. Sich selbst muss er ebenfalls hinsichtlich des voraussichtlichen Beteiligungsaufwandes hinterfragen und sich bei der Berechnung seines eigenen Aufwandes ein fiktives Angestelltengehalt anrechnen, das dem eines Mitarbeiters entsprechen muss, der die Aufgabe des Inhabers erfüllen sollte.

Für diesen Zeitaufwand ist das jeweilige Bruttogehalt zuzüglich eines Gemeinkostenfaktors von durchschnittlich 120% zu ermitteln. Sachkosten werden nur im geringfügigen Umfang erspart werden können, denn das Büro mit allen üblichen Kosten läuft weiter. Erspart sein können nur einige auf das Objekt bezogene Sachkosten, die normalerweise in den Bürokosten untergehen. Die eigentlichen Nebenkosten des Objekts entfallen deshalb, weil sie in einer Nebenkostenpauschale enthalten wären und hier nicht zum Tragen kommen. Mit den voran beschriebenen Schritten wären die Aufwendungen beziffert. Jetzt muss geprüft werden, was der Architekt dabei erspart haben kann. Ein Einmann-Büro erspart überhaupt nichts, wenn ein Auftrag verloren geht. Der Inhaber hat nicht nur weiterlaufende Sachkosten, er selbst muss auch "weiterlaufen", um diese Lücke zu schließen. Es werden auch nicht automatisch mit dem Wechsel eines noch so wichtigen Auftrages Entlassungen verbunden werden können. Zum Teil stehen dem arbeitsrechtliche Überlegungen gegenüber, zum anderen auch die durchaus legitimen Erwägungen, dass man auch bei einer Auftragslücke von einem halben oder einem Jahr sehr gute Mitarbeiter nicht entlässt, sondern "durchfüttert". Auch solche Aufwendungen wären dann nicht "erspart". Die Darlegungslast für ersparte Aufwendungen trifft den Architekten. Wenn der Bauherr Abweichendes behaupten will, muss er das allerdings beweisen. Den Architekt trifft wiederum die Beweislast, dass das bis zur Kündigung erbrachte Teilwerk frei von Mängeln ist.
Dass es für den Bauherrn von Wert bleibt, muss der Architekt nicht beweisen. Dagegen behält der Architekt die Beweislast für die von ihm bis zur Beendigung als erbracht abgezeichneten Leistungen.

Ersatzaufträge

Anrechnen lassen muss sich ein Architekt aber auch, was er durch seine Arbeitskraft - nachdem es zu einer Kündigung gekommen ist - durch anderweitige Tätigkeit erwirtschaftet hat bzw. hätte erwirtschaften können.

Abschlagszahlungen

Der BGH vertritt die Auffassung, dass ein Anspruch auf Abschlagszahlungen dem Architekten nur dann zusteht, wenn das Vertragsverhältnis im Zeitpunkt der Klageerhebung noch besteht. Wenn dieser Vertrag zu diesem Zeitpunkt bereits wirksam gekündigt worden ist, kann der Architekt im laufenden Rechtsstreit die Schlussrechnung erstellen und seinen Zahlungsanspruch als Anspruch auf Schlusszahlung weiter verfolgen.

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