Die Kündigung durch den Auftraggeber bei einem BGB-Bauvertrag

Wie bereits erwähnt, sieht das BGB vor, dass der Auftraggeber den Bauvertrag bis zur Vollendung des Werkes ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Der Grund, warum Auftraggeber von diesem Kündigungsrecht so gut wie nie Gebrauch machen, erschließt sich, wenn man die im Gesetz für den Fall der freien Kündigung vorgesehenen Rechtsfolgen kennt.

Kündigt der Auftraggeber nämlich ohne wichtigen Grund, so ist der Auftragnehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen. Der Auftraggeber erhält in diesem Falle also für die Zukunft keine Leistung, muss aber trotzdem den Werklohn an den Auftragnehmer bezahlen. Da hilft es auch wenig, dass sich der Auftragnehmer bei seinem Vergütungsanspruch die infolge der Kündigung ersparten Aufwendungen (insbesondere Lohn- und Materialkosten) und mögliche anderweitige Einnahmen abziehen lassen muss. Es verbleibt dabei, dass eine freie Kündigung für den Auftraggeber ein erheblich nachteiliges Geschäft ist. Deswegen kommt die freie Kündigung in der Praxis kaum vor.

Nachdem über die Höhe des Vergütungsanspruchs nach freier Kündigung in der Regel exzessiv gestritten wurde, hat der Gesetzgeber zum 01.01.2009 versucht, den Vertragsparteien mit einer Ergänzung des entsprechenden BGB-Paragrafen zu helfen. Danach wird vermutet, dass dem Auftragnehmer nach einer freien Kündigung 5% des Werklohn- bzw. Honoraranteils, der auf die noch nicht erbrachten (und gekündigten) Leistungen entfällt, zustehen soll. Diese Vermutungsregel ist allerdings von beiden Seiten her widerlegbar.

Weiter sieht das BGB eine Kündigungsmöglichkeit für den Auftraggeber vor, wenn dem Vertrag ein - durch den Auftragnehmer erstellter, aber nicht garantierter - Kostenvoranschlag zugrunde gelegt wurde und sich bei der Ausführung des Bauvorhabens herausstellt, dass der Kostenvoranschlag wesentlich überschritten wird.

Wann die Überschreitung als wesentlich anzusehen ist, kann nicht generell gesagt werden und hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Von den Gerichten wird hier ein Richtwert von ca. 15-20 % angenommen. Ab diesem Wert soll die Überschreitung wesentlich sein und sich der Auftraggeber vom Vertrag mittels Kündigung lösen können. Dem Auftragnehmer steht im Fall der Kündigung wegen Überschreitung des Kostenvoranschlages Werklohn für bereits geleistete Arbeiten zuzüglich Ersatz der möglicherweise in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen zu.

Wesentlich häufiger als die vorgenannten Kündigungsmöglichkeiten ist bei reinen BGB-Verträgen die außerordentliche auftraggeberseitige Kündigung anzutreffen. Sie ist im Gesetz zwar nicht geregelt, jedoch nach ganz herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung immer dann möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer dergestalt gestört ist, dass dem Auftraggeber ein weiteres Fortführen des Vertrages mit dem Auftragnehmer nicht zumutbar ist.

Beispiele für zahlreiche von den Gerichten bereits entschiedene Fälle für einen außerordentlichen Kündigungsgrund des Auftraggebers wären:

  • Verursachung grober Mängel und nachfolgende Weigerung, diese zu beseitigen;
  • Täuschungshandlungen hinsichtlich Abrechnungsmodalitäten oder der Qualität der Ausführung;
  • Unberechtigte Drohung mit Arbeitseinstellung;
  • Zahlung von "Provisionen" an den Architekten des Bauherrn.

Auch hier gilt jedoch wie beim Auftragnehmer: Eine außerordentliche Kündigung kann und darf auf der Baustelle immer nur ultima ratio sein. Auftraggeber und Auftragnehmer sind zur Kooperation und zur einvernehmlichen Beilegung von Streitigkeiten auf der Baustelle verpflichtet. Soweit vertretbar, sollte daher jedenfalls eine Kündigungsandrohung mit Fristsetzung einer außerordentlichen Kündigung vorangehen.

Wenngleich im Gesetz nirgendwo als zwingend vorgeschrieben, ist allein schon aus Beweisgründen zu empfehlen, die Kündigungserklärung in schriftlicher Form abzufassen und in dieser Erklärung auch sämtliche Gründe aufzunehmen, die einen zur außerordentlichen Kündigung bewegt haben.

Schließlich sollte auch der Auftraggeber vor Aussprache einer außerordentlichen Kündigungserklärung bedenken, dass für den Fall einer unberechtigten Kündigung unangenehme Konsequenzen drohen. Soweit der Auftragnehmer nämlich aufgrund einer unberechtigten Kündigung die Arbeiten einstellt und die Baustelle verlässt, neigen die Gerichte dazu, die Vergütungsansprüche des Auftragnehmers nach den Vorschriften über die sogenannte freie Kündigung zu regeln.

Dies bedeutet im Fall der unberechtigten außerordentlichen Kündigung, dass der Auftraggeber zur Zahlung des vereinbarten Werklohnes verpflichtet bleibt, dafür aber keine Gegenleistung erhält.

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